월세가 연체됐다고 계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 해지할 수 있는 기준은 주택인지 상가인지에 따라 다르며, 연체한 ‘횟수’보다 밀린 금액이 월세 몇 회분에 해당하는지가 중요합니다.
주택은 2기분, 상가는 3기분이 기준
주택 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 상가건물 임대차는 연체액이 3기분에 이른 경우 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 예를 들어 월세 일부를 여러 달에 걸쳐 밀렸더라도 합계가 기준액에 도달하면 해지 사유가 될 수 있습니다. 반대로 납부일을 두 번 넘겼더라도 일부 납부로 연체 합계가 기준에 못 미치면 판단이 달라질 수 있습니다.
기준에 도달해도 자동으로 계약이 끝나지는 않아
연체액이 기준에 이르면 임대인에게 해지권이 생기는 것이지, 그 순간 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 의사를 임차인에게 표시해야 하며, 언제 어떤 내용으로 통지했는지가 분쟁에서 중요할 수 있습니다. 임차인은 계좌이체 내역과 영수증을 보관하고, 임대인은 미납 월과 금액을 정리해 통지하는 편이 좋습니다. 보증금이 있다는 사정만으로 월세 연체가 자동으로 없어지는 것은 아니므로, 보증금과 미납액의 정산 여부도 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
월세를 두 달 늦게 냈으면 주택 계약은 바로 해지되나요?
두 번 늦었다는 사실만으로 단정할 수 없습니다. 연체액이 월세 2기분에 이르렀는지, 이후 납부로 연체액이 줄었는지와 임대인의 해지 통지가 있었는지를 함께 살펴야 합니다.
연체액 일부를 갚으면 해지 사유가 없어지나요?
일부 변제 후 남은 연체액이 법정 기준보다 낮아졌는지 확인해야 합니다. 이미 해지 통지가 이뤄진 경우에는 변제만으로 계약이 유지된다고 단정하기 어려우므로 통지 시점과 당사자 간 합의를 확인하세요.