임대차 기간이 남았는데 집주인이 집을 팔았다고 해서 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자에게 기존 계약을 주장할 수 있는지는 임차인의 대항력 여부가 중요합니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 집이 매매되는 시점에 요건이 유지되고 있는지 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있는 주택을 산 사람은 원칙적으로 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계합니다. 따라서 새 집주인은 남은 계약기간을 존중해야 하고, 임차인은 통상 계약 만료 때 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
매매 사실을 알게 됐다면 확인할 점
등기부등본으로 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하고, 매매를 이유로 퇴거하거나 계약서를 다시 쓰자는 요구를 받으면 내용을 먼저 살펴보세요. 확정일자는 보증금의 우선변제와 관련된 요건이며, 그 자체로 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있게 하는 대항력과는 다릅니다. 대항력이 없다면 새 소유자에게 계약을 주장하기 어려울 수 있으므로 계약 체결 경위와 점유·주민등록 상태를 함께 검토해야 합니다. 보증금을 돌려받기 전 이사하면 대항력을 잃을 수 있어 주의가 필요합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 꼭 응해야 하나요?
기존 계약이 유효하고 대항력이 있다면 계약서를 새로 쓰지 않아도 계약관계가 승계될 수 있습니다. 재작성한다면 보증금, 기간, 특약이 달라지지 않는지 확인하세요.
집이 팔리면 보증금은 이전 집주인에게 받아야 하나요?
대항력 있는 임대차라면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 소유권 이전일과 대항력 발생 시점이 엇갈릴 수 있으니 관련 서류를 확인해야 합니다.